В Москве и других городах застройщики предлагают альтернативу квартирам — апартаменты. Стоимость апартаментов ниже жилой недвижимости в среднем на 15−30%, поэтому инвесторы часто выбирают этот вариант для вложения денег. Но когда выгодно приобретать апартаменты? Учитывая, что на последние не распространяется закон о тишине. И с апартаментами не получится устроиться на работу, если требуется постоянная прописка.
Изучили разницу между апартаментами и квартирами, в каких случаях покупка нежилой недвижимости оправдана, а когда от нее лучше воздержаться.
Чем апартаменты отличаются от квартиры?
При покупке апартаментов учитывайте, что застройщик не обязан создавать инфраструктуру — строить детские сады, поликлиники и школы. Если у вас есть дети, вы будете их возить в детский сад, расположенный в районе, где у вас постоянная или временная регистрация. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила и нормы (СанПиН), из-за чего страдает шумоизоляция и освещение.
Ещё одно отличие — размер коммунальных платежей. Здесь апартаменты проигрывают квартирам, поскольку коммуналка на 20−30% выше. Налог на недвижимость тоже больше — 2% от кадастровой стоимости, в то время как собственники квартир платят всего 0,1%.
Собственники элитных апартаментов, например, в «Москва-Сити» платят более 100 тыс. руб. в год, что иногда становится причиной продажи недвижимости.
Поскольку апартаменты — не жилое помещение, закон о тишине здесь не действует. Не удивляйтесь, если кто-то ночью захочет поиграть на барабанах или устроит шумную вечеринку. Это законно, поэтому сделать вы ничего не сможете. К тому же сосед вправе использовать помещение по любому назначению — сдавать посуточно, открыть офис или салон красоты.
В каком случае стоит рассмотреть покупку апартаментов?
Покупка апартаментов будет выгодна в следующих случаях:
Наличие постоянной прописки. Если у вас есть регистрация, смело рассматривайте апартаменты в качестве места для жизни. Прописка позволяет пользоваться инфраструктурой и получать льготы, если они предусмотрены в вашем городе.
Инвестирование. Апартаменты — подходящий вариант для вложения денег, особенно если покупать недвижимость на этапе строительства. После сдачи объекта стоимость вырастет на 30−40%.
Покупка для аренды. Например, в Москве апартаменты находятся в престижных районах, поэтому недвижимость быстро и дорого сдается. Стоимость однокомнатных апартаментов площадью 20 кв. м стартует от 30 тыс. руб. в месяц. Арендная ставка на жилье в центре Москва начинается от 60 тыс. руб. в месяц. При посуточной аренде доходность еще выше.
Приобретение за наличные. Апартаменты получится купить в ипотеку, но льготные программы не распространяются на нежилую недвижимость. Банк одобрит кредит под 10% годовых и выше.
Когда лучше покупать квартиру?
Если вы попадаете под льготные ипотечные программы, выгоднее покупать жилую недвижимость. Разницу в цене покроет сниженная процентная ставка. Льготная ставка для жилой недвижимости составляет от 6% годовых, а по нежилой — от 10% в год.
Беспокоитесь о том, что за стеной будет офис? Тогда выбирайте квартиру. Хотя это тоже не гарантирует тишину и спокойствие. В многоквартирных домах живут разные люди, и не факт, что вам повезет с соседями. Но зато вы сможете вызвать полицию и пожаловаться на шумных соседей, если те нарушают закон о тишине.
Можно ли получить налоговый вычет за апартаменты?
При покупке недвижимости один раз в жизни человек вправе получить налоговый вычет — 13% от стоимости, но не больше 260 тыс. руб. Это правило действует только для жилой недвижимости, к которой относятся квартиры, загородные дома, общежития. Апартаменты в эту категорию не входят, поэтому получить налоговый вычет не получится. Но не все так плохо.
Вычет получится получить с процентов, если апартаменты покупаются по ипотечной программе. Максимальная сумма возврата с уплаченных банку процентов составляет 390 тыс. руб. за все время.
Важно: налоговый вычет формируется из налоговых отчислений с официальной заработной платы — 13% НДФЛ. Если вы не платите взносы, налоговая служба ничего не вернет.
Риски при покупке апартаментов
Основной риск при покупке строящихся апартаментов заключается в том, что при банкротстве застройщика есть вероятность потерять деньги. Если покупатели квартир вправе рассчитывать на выплату компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, то собственники апартаментов могут лишь заявить денежное требование к обанкротившемуся застройщику. Однако деньги удается получить не всегда.
Как и с квартирами, при покупке апартаментов легко нарваться на мошенников. Нежилой статус недвижимости открывает лазейку для недобросовестных застройщиков и риелторов, которые продают апартаменты не по договору ДДУ, а по другим формам: договору предварительной купли-продажи, соглашению соинвестирования. Важно понимать, что такие договоры не подходят для регистрации права собственности. Чтобы защитить себя, оформляйте покупку только по договору ДДУ.
Плюсы и минусы апартаментов
Коротко о преимуществах апартаментов:
Цена на 15−30% ниже стоимости квартир. Максимум выгоды можно получить на этапе строительства объекта, но есть риски.
Удачное расположение. Обычно ЖК с апартаментами строят в районах с развитой транспортной доступностью. В шаговой доступности всё, что нужно для комфортной жизни: торговые центры, салоны красоты, кафе и рестораны.
Доходность от аренды выше. Годовой доход от долгосрочной аренды апартаментов составляет до 9%, у квартир показатель ниже — до 7%. Доходность от краткосрочной аренды апартаментов — от 10%, а квартиры — от 8%.
Продуманная планировка. Застройщики грамотно продумывают планировку. Поэтому даже при небольшой площади помещения можно организовать комфортное место для жизни.
Теперь о минусах:
коммунальные платежи выше, чем в квартирах на 30%;
налог для собственников — 2% от кадастровой стоимости;
нельзя прописаться;
закон о тишине не действует;
в соседних помещениях могут находиться офисы;
застройщик не обязан строить детские сады, школы, больницы;
нельзя получить налоговый вычет, кроме вычета по процентам.
Что в итоге?
Апартаменты — оптимальный вариант для инвестирования или старта, если у вас нет средств, чтобы купить квартиру. При покупке на этапе строительства выгода достигает 40%. Сдавать апартаменты тоже выгоднее, чем квартиры. Однако при покупке в ипотеку лучше выбирать жилую недвижимость, особенно если вы попадаете под льготную программу.
Будьте с нами — подпишитесь на рассылку . Мы уведомим вас о новых статьях по почте или мессенджеру.
Вам также может понравиться
