Стратегии заработка на инвестиционной квартире

Деньги должны работать. Если вложитесь в недвижимость, защитите капитал от инфляции и получите финансовую выгоду в перспективе. В статье рассказали про эффективные стратегии заработка на инвестиционной квартире в 2023 году.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году?

Геополитическая ситуация, сложившаяся в 2022 году, повлияла на рынок недвижимости. Предложение превысило спрос, что привело к снижению цен. К примеру, в Москве стоимость вторичного жилья откатилась к уровню 2021 года.

В 2023-м наметилась тенденция восстановления. Экономическая ситуация стабилизировалась, поэтому покупатели возвращаются на рынок. Как прогнозируют эксперты, оживление спроса начнется в третьем-четвертом квартале года.

Что касается инвестирования, то перспективными будут долгосрочные стратегии. Перепродажа квартиры через пять-десять лет при благоприятных рыночных условиях принесет прибыль, при негативных — покроет инфляцию. А вот при краткосрочной перепродаже существует риск уйти в минус.

Инвестиционная квартира приобретается не для личного пользования, а для получения прибыли в будущем. Доходность и риски зависят от стратегии инвестирования.

Стратегия инвестирования	Сдача в аренду	Перепродажа с наценкой	Флиппинг	Перевод квартиры в нежилое помещение под аренду
Доходность	До 5% при долгосрочной аренде и до 30% при посуточной аренде	20–40%	40%	40%
Рискованность	Низкая	Высокая	Высокая	Средняя
Вовлеченность инвестора	Высокая	Низкая	Средняя	Высокая
Дополнительные расходы	На ремонт, коммунальные услуги, подоходный налог	На налог при продаже имущества	На ремонт, налог при продаже имущества	На смену статуса недвижимости, на ремонтно-технические работы
Тип инвестиций	Долгосрочные	Краткосрочные	Краткосрочные	Долгосрочные

Сдача квартиры в аренду

Если хотите иметь постоянный пассивный доход, сдавайте квартиру в аренду, долгосрочную или посуточную. При первом варианте вы покупаете квартиру, находите надежных квартирантов и заключаете с ними договор. Доходность низкая — до 5%.

Посуточная аренда дает доходность 30%. Однако она требует вовлеченности с вашей стороны: придется ежедневно заселять и выселять жильцов, убирать квартиру, делать ремонт.

Покупка квартиры для последующей сдачи в аренду — инвестиционный инструмент с минимальными рисками, поэтому окупаемость вложений длительная. Рассмотрим на примере. Предположим, вы купили квартиру в городе-миллионнике за 6 млн руб. При долгосрочной аренде за 30 тыс. руб. в месяц вложения окупятся через 18 лет, а при посуточной за 2 тыс. руб. в день — за 10–13 лет.

Перепродажа квартиры с первичного рынка

Средняя доходность перепродажи недвижимости составляет 20%. Но можно увеличить инвестиционную прибыль, если купить квартиру на этапе котлована. Каждый месяц с момента начала строительства ее стоимость будет увеличиваться в среднем на 1,7%. На строительство дома требуется около двух лет, поэтому к его завершению цена квартиры вырастет на 40%. А если сделать ремонт — еще на 15%.

При таком способе инвестирования важно вложить деньги в высоколиквидный актив. Поэтому учитывайте ряд факторов:

состояние дома — год постройки, этажность;
развитость инфраструктуры — наличие социальных объектов (школ, детских садов, больниц), станции метро, парков и зон отдыха;
состояние квартиры — качество ремонта, интерьер, вид, площадь.

Надежный актив — двух- и трехкомнатные квартиры евроформата в новостройках. Лучше искать варианты точечной застройки в городах-миллионниках — там нет тенденции переезда населения в другие регионы.

Высоколиквидными считаются квартиры в домах эконом-класса, которые строятся районами. Однако такая недвижимость из-за плотной застройки имеет доходность до 10%.

Перепродажа «убитой» вторички после ремонта

Еще одна стратегия инвестирования называется «флиппинг». Она реализуется в три этапа:

Покупка «убитой», но ликвидной квартиры на вторичном рынке за низкую цену. Плюсом будет расположение не на первом этаже и балкон.
Ремонт в квартире, после которого ее стоимость увеличится. На этом этапе важно не выйти за рамки бюджета и сделать дизайн, который понравится покупателям.
Перепродажа квартиры для получения прибыли.

Под флиппинг подходят квартиры с особенностями правового статуса, например, находящиеся в ипотеке. Они продаются со скидкой.

Перевод квартиры в нежилое помещение

Стратегия инвестирования заключается в переводе жилого помещения в нежилое под аренду для бизнеса. Главное — купить квартиру на первом этаже с удачным месторасположением, например, возле метро.

Переоформление жилья в коммерческое помещение требует дополнительных финансовых вложений. «Себестоимость» перевода начинается от 500 тыс. руб. Деньги уйдут на оформление техпаспорта, подготовку архитектурного проекта, оплату госпошлин, услуги нотариуса и прочие накладные расходы.

Несмотря на это, вы сможете быстро выйти на окупаемость. Цены на аренду нежилого помещения и квартиры в одном и том же доме разнятся. Если доход от сдачи квартиры в месяц составит 30 тыс. руб., то от сдачи помещения под магазин или офис — 60 тыс. руб.

Инвестировать или нет?

Плюсы:

Сдавая квартиру в аренду, вы будете получать ежемесячный доход.
С годами капитал будет увеличиваться за счет роста цены на недвижимость.
Вложения защищены от волатильности, так как на рынке недвижимости не бывает резких колебаний цен.
Вы не потеряете деньги из-за инфляции. За последние пять лет цены на недвижимость выросли на 50%. Для сравнения, уровень роста индекса потребительских цен за этот же период составил 36,41%.
Вы можете приобрести недвижимость на кредитные средства. Государство субсидирует рынок недвижимости и предлагает льготные ипотечные программы для разных категорий граждан.
За покупку недвижимости вам положен налоговый вычет до 260 тыс. руб. Если брали квартиру в ипотеку, то еще вычет на проценты — до 390 тыс. руб.

Минусы:

Инвестиции в квартиру дорогие. На старте может понадобиться как минимум 500 тыс. руб.
При реализации инвестиционных стратегий вас ждут дополнительные расходы на тот же ремонт.
Есть риск повреждения имущества, например, из-за недобросовестных квартирантов.