Продать квартиру, когда доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, возможно — для этого потребуется собрать документы и получить разрешение органов опеки. Но иногда несовершеннолетний владеет не только долей, но и всей квартирой. Рассказываем, какие документы понадобятся, чтобы продать долю, и как повысить шансы на одобрение.
Требования органов опеки
Если у несовершеннолетнего есть доля в квартире, родители не продадут собственность, пока не получат одобрение опеки.
Деньги с продажи жилья разрешается положить на счет ребенка. Но только в том случае, если у родителей есть две квартиры или более. Когда ребенок достигнет совершеннолетнего возраста, он снимет их со счета и потратит по своему усмотрению.
Пример Васе 12 лет и у него есть 1/3 доля в квартире. Другие две доли принадлежат родителям Васи, которые решили продать единственную квартиру и купить новое жилье. Площадь продаваемой квартиры составляет 60 кв. м. Это значит, что Васе принадлежит 20 кв. м, поэтому представители опеки потребуют о выделении не менее 20 кв. м. Маше 11 лет. У ее родителей есть две квартиры. Если родители Маши решат продать одну собственность, они могут открыть на девочку расчетный счет, т. к. у ребенка остается часть второй квартиры в собственности. |
При каких условиях возможно продать квартиру?
Представители опеки смотрят на стоимость недвижимости. Например, если квартиру продают за 4 млн руб., площадь 65 кв. м, а покупают новую в престижном районе за 5 млн руб., но площадью 60 кв. м, органы опеки разрешат сделку. Доля несовершеннолетнего уменьшается на несколько квадратных метров, но стоимость возрастает.
В каких случаях опека запрещает продажу?
Сделку с квартирой, где долей владеет несовершеннолетний, опека запрещает в следующих случаях:
Один из опекунов или родителей несовершеннолетнего отказывается проводить сделку. Для реализации объекта недвижимости требуется согласие всех сторон.
Родители собираются купить квартиру в аварийном доме или без ремонта. Условия проживания в предыдущей квартире были лучше.
Ущемляются права несовершеннолетнего. После продажи недвижимости в новой квартире родители не планируют выделять ребенку долю.
Родители несовершеннолетнего планируют купить недвижимость, которая находится на стадии котлована. Органы опеки отклоняют сделку купли-продажи, если дом достроен менее 70%.
В новой квартире не проведены инженерные коммуникации.
Как повысить шансы на одобрение опеки?
Перед выбором нового объекта жилья согласуйте свои намерения с органами опеки. Узнайте, какие дополнительные документы понадобятся, и опишите свою ситуацию. Менеджеры обязаны вас проконсультировать бесплатно. Рассчитывайте на простую сделку, если выполнены три условия:
выделяемая доля не меньше предыдущей;
доля взрослого не меньше доли ребенка;
доля выделяется в доме с ремонтом, новостройке или вторичном объекте.
Но главное правило в том, чтобы при проведении сделки не ущемлялись права несовершеннолетнего ребенка.
Покупайте недвижимость в районе с развитой инфраструктурой.
Посмотрите, чтобы рядом с домом был детсад и школа.
Если покупаете квартиру в ипотеку
Для оформления ипотеки потребуется одобрение банка. Но если покупаете квартиру в строящемся доме, представители опеки будут против покупки такого жилья. В попечительстве считают, что выплата ипотечного кредита ухудшает материальное положение семьи. И если родители не справятся с финансовыми обязательствами, квартиру заберет банк.
Чтобы убедить опеку в улучшении условий проживания для ребенка, напишите в заявлении, что все деньги пойдут на первоначальный взнос. Укажите, что новая квартира больше не только по площади, но и по стоимости, и что она расположена в районе с развитой инфраструктурой. Банк одобрит сделку, т. к. вы подтвердили свою платежеспособность. Опека пойдет навстречу и разрешит выделение доли в ипотечной квартире.
Какие документы предоставить?
Количество документов при получении разрешения иногда отличается и зависит от конкретных случаев. Например, квартира куплена на деньги материнского капитала. Тогда потребуется копия сертификата. Стандартный пакет документов выглядит так:
заявление о намерениях продать квартиру и купить новую;
паспорта обоих родителей
с 14 лет у ребенка есть паспорт и он вправе ставить подпись в документах;
для детей до 14 лет свидетельство о рождении;
если заявление подает опекун, свидетельство опекуна;
когда родители состоят в браке, потребуется свидетельство о браке.
Отдельно потребуются документы на квартиру.
Документ купли-продажи на продаваемый объект.
Техпаспорт недвижимости с указанием характеристик.
Выписка из ЕГРН.
Выписка об отсутствии долгов по коммуналке.
Оформление договора после согласия органов опеки
После того как получили согласие опеки, продавайте старую недвижимость и покупайте новую. В договоре укажите стоимость объекта недвижимости, количество прописанных лиц, предмет договора. Для правильного составления договора . Поможем собрать и подать документы, проследим, чтобы договор был заключен правильно.
В договоре прописываются следующие пункты.
Сведения о сторонах сделки.
Полная характеристика квартиры: точный адрес, количество комнат, этаж, стоимость, планировка.
Сведения из ЕГРН.
Согласие супругов на проведение сделки купли-продажи, опеки.
Прописаны условия, по которым опека одобрила проведения сделки. Например, несовершеннолетнему выделяется доля в квартире.
Порядок проведения расчетов. Здесь указывается способ перевода денег. Например, наличными, банковским переводом или оформление по ипотеке.
Подпись сторон сделки.
После того как договор подписан, продавец и покупатель получает по экземпляру соглашения купли-продажи.
При подписании договора купли-продажи требуется обязательное заверение нотариусом. В обязанность нотариуса входит проверка дееспособности сторон, правильность и законность оформления документов. Если недвижимость с обременениями, нотариус это установит и сообщит сторонам сделки. После нотариус подает документы на регистрацию прав собственности в Росреестр. Документ будет готов для получения на следующий день.
Документы для нотариуса
После завершения сделки органам опеки придется доказать, что все требования соблюдены. Права несовершеннолетнего не нарушены и выделена доля в новой квартире по закону. Для этого потребуется взять и предъявить в опеку выписку из ЕГРН. Если в договоре было сказано, что вместо доли ребенок получает денег, предъявите выписку со счета в банке.
Кратко: как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?
Для проведения сделки заранее возьмите разрешение в попечительстве.
Когда объект недвижимости улучшит жизнь несовершеннолетнего, получите одобрение опеки.
Выбирайте недвижимость, которая стоит не меньше предыдущей.
Разрешается выделить ребенку меньшую долю, но при условии, если общая стоимость будет выше.
Когда у родителей несколько квартир, вместо выделения доли возможно открыть на ребенка индивидуальный счет в банке.
В строящемся доме получить одобрение органов опеки сложно. Придется доказывать, что условия жизни станут лучше.
После проведения сделки докажите опеке, что все условия соблюдены. Предъявите выписку из ЕГРН о выделении доли или справку с банка об открытии счета на ребенка.
Когда несовершеннолетний не является собственником, а просто прописан, никакого разрешения получать не придется.
Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК. Подписывайтесь на рассылку статей.
Вам также может понравиться
