Ипотека или жилищный кредит: плюсы и минусы, что лучше взять?

Купить квартиру с помощью банка можно двумя способами: оформив ипотеку или кредит. Какой выбрать — зависит от ситуации.

Об отличиях, плюсах и минусах, и что лучше оформить — читайте в статье.

Особенности ипотеки

Ипотечное кредитование подразумевает целевое использование средств. Деньги выделяют конкретно на покупку квартиры, дома, земельного участка или коммерческой недвижимости. Использовать на другие цели кредит нельзя.

Недвижимость, которую покупаете, остается в залоге у банка, пока не погасите задолженность. Если не сможете выплатить кредит, квартиру, дом или участок заберут через суд и реализуют, чтобы возместить убытки. 

За счет вырученной суммы банк закроет непогашенную задолженность и начисленную неустойку. Остаток получите на руки.

Преимущества ипотеки

• низкая ставка — есть несколько госпрограмм, позволяющих получить деньги на недвижимость под 3–7%;

• размер кредита — банки выдают в среднем до 50–60 млн руб., например, у Сбера лимит составляет 100 млн руб.;

• срок — до 30 лет, что позволяет разбить кредит на небольшие суммы платежей и не отдавать всю зарплату за кредит;

• налоговый вычет — при оформлении квартиры в ипотеку получите 13% от суммы переплаты за проценты банку и 13% от стоимости квартиры (имущественный налог).

Недостатки ипотеки

• нужен первоначальный взнос — минимум 10–15%;

• требования к покупаемой недвижимости — вам может понравиться определенная квартира, но она не подойдет под требования банка и тогда кредит не одобрят;

• требования к содержанию квартиры, например, нельзя делать перепланировку без согласования с кредитором;

• для продажи квартиры нужно согласие банка и не всегда его дадут;

• у банка есть партнеры-застройщики, и если нужна квартира в новостройке, то выбор может быть ограничен;

• срок рассмотрения заявки и оформления — потребуется время на оценку недвижимости, регистрацию прав собственности и прочие процедуры, взять деньги за день-два не получится;

• требуются дополнительные расходы: на оценку, регистрацию прав собственности, обязательное страхование недвижимости.

Особенности жилищного кредита

Это потребительский кредит, который берете на покупку жилья. Цель можно не указывать. Но целевой кредит обойдется дешевле.

Деньги выдают без залога покупаемой квартиры или под залог другой, например, старой. 

Если у банка нет требований залогу, все равно можно предоставить, чтобы увеличить сумму кредита или снизить процентную ставку.

Преимущества потребительского кредита

Основной плюс — квартира не в залоге и вы можете свободно распорядиться ею без согласия кредитора: сделать перепланировку (согласованную с жилищной комиссией), продать, обменять или подарить.

Еще плюсы:

• быстрое получение денег, потому что не нужно оформлять бумаги для передачи жилья в залог;

• свобода в выборе квартиры или дома, которые вам подходят;

• отсутствие требований к первоначальному взносу;

• отсутствие требований к обязательному страхованию недвижимости.

Недостатки кредита

• меньше сумма — в среднем максимальная сумма потребительского кредита составляет 15 млн руб., но без залога можно получить до 3–5 млн руб. (у каждого банка свой лимит по кредитам без залога);

• выше ставка — потребительские кредиты выдают в среднем под 18–20% (ставки ниже только со страховкой или зарплатным клиентам);

• меньше срок — в среднем до 7–10 лет, если квартира дорогая, то суммы ежемесячных платежей «съедят» большую часть бюджета.

Что лучше?

Зависит от ситуации.

Ипотека подойдет тем, у кого есть:

• деньги или маткапитал на первоначальный взнос;

• стабильная работа и минимальные риски увольнения;

• дети — подойдете под госпрограмму «Семейная ипотека» со ставкой 6%.

Если не хотите отдавать квартиру под залог, оформите кредит. Ставка выше, зато не рискуете потерять квартиру, если, например, возникнут проблемы с работой. Даже если не справитесь с долгами, то худшее, что случится — испортится кредитная история, а долг будут взыскивать приставы: до 50% из зарплаты. Сейчас можно сохранить от списания пособия и прожиточный минимум.

Единственное жилье за долги по потребительским кредитам не заберут, в отличие от ипотеки. Согласно ст. 446 ГПК, ипотечная недвижимость не входит в перечень имущества, которое нельзя забирать у должников.

Ипотечную квартиру заберут, если остаток задолженности больше 5% от полученной суммы, а просрочка — более трех месяцев. Если образовался долг по кредиту, квартирой не рискуете.

Еще кредит подойдет, если на квартиру не хватает 1–1,5 млн руб. В этом случае нет смысла переплачивать за страховку и процедуру оформления.