Рефинансирование кредитов под залог недвижимости: как правильно оформить сделку

Если возникли трудности с возвратом действующего займа, то на помощь должнику приходит такой банковский продукт, как рефинансирование кредита под залог недвижимости. Он дает возможность вернуть просроченный кредит, понизить процентную ставку и снизить ежемесячные взносы. Поэтому рефинансирование, или перекредитование долга, становится все востребованнее среди населения.

Особенности перекредитования с предоставлением залога

Суть рефинансирования с использованием залога заключается в обновлении имеющихся кредитных обязательств должника при условии предоставления последним определенного имущества. Чтобы получить возможность перекредитоваться, надо предоставить ликвидные и ценные вещи. К таковым банки относят:

• квартиры, комнаты;
• дома, таунхаусы;
• загородные строения;
• склады, магазины, кафе и другие коммерческие и производственные объекты, неразрывно связанные с земельным участком.

Кроме недвижимых вещей, банки рефинансируют под автомобили (легковые и грузовые), автобусы, сельскохозяйственную технику и иные виды транспортных средств. Но требования к потенциальным заемщикам в части предоставления движимых объектов весьма сложны и удовлетворить их непросто.

Всегда охотно кредитные учреждения идут на перекредитование ипотечных займов, так как они отличаются высокой стоимостью и обеспечены быстро реализуемыми недвижимыми объектами. Банк в таких делах получает существенную прибыль и высокую безопасность перезайма, принимая на себя обязанности следующего залогодержателя.

Следующая по приоритетности крупная категория рефинансируемых займов — это потребительские кредиты, взятые на длительный срок. За счет долговременного пользования должником они всегда приносят финансовой структуре хороший доход. В отличие от них, мелкие кредиты не обслуживаются банками в рамках рефинансирования, так как их оформление и выплата в конечном счете выливаются для клиента в крупную сумму, что является непривлекательным фактором.

Наиболее распространённые ситуации, когда должники прибегают к рефинансированию:

• Когда есть несколько кредитов в разных банках и целесообразнее объединить их в один займ с едиными платежом и ставкой.
• Если другой банк предложил более выгодные условия кредитования.
• Если надо отсрочить кредитные выплаты на определенное время, за которое должник сможет найти другие источники дохода для решения финансовых вопросов.
• Когда необходимо изыскать дополнительные денежные средства для иных потребностей заемщика, при этом нецелевой расход выданных финансов не преследуется штрафными санкциями.
• При возникновении нужды в замене объекта, ранее заложенного должником по первому займу, с предоставлением иной равноценной вещи уже в рамках нового залогового кредита.

Наличие у заемщика имущества, которое по всем требованиям подходит финансовому учреждению, значительно повышает шансы одобрения банком рефинансирования и смягчения кредитных обязательств.

Стоит упомянуть о минусах, которыми сопровождается перекредитование. В первую очередь, заемщики, испытавшие на себе эту процедуру, говорят о длительности рассмотрения кредитной организацией клиентских заявок и необходимости сбора дополнительных документов. Зачастую им приходилось проводить повторную оценку залога при оформлении договора, что влекло дополнительные расходы.

Требования к залогу и заемщику

К недвижимому имуществу, которое должник передает кредитному учреждению в качестве залога, предъявляется целый ряд требований, которым оно обязано соответствовать. К ним относятся:

1. Принадлежность объекта клиенту или другим лицам, не возражающих против передачи его в залог. При этом собственность заемщика, состоящего в законном браке, закладывается финансовому учреждению только с согласия супруга. Документ необходимо предоставить в письменном виде.
2. Отсутствие юридических притязаний со стороны других банков, микрофинансовых организаций, иных кредиторов.
3. Допустимость физического износа в пределах от 0 до 55%.
4. Пригодность к эксплуатации инженерно-коммуникационных сетей.
5. Соответствие санитарно-гигиеническим нормам.
6. Наличие необходимых помещений, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность и работоспособность людей.
7. Достаточность инфраструктурного оснащения.

Указанный перечень не является исчерпывающим, поскольку каждый банк дополняет его индивидуальными требованиями по году возведения, техническим характеристикам и т. д.

Получить рефинансирование вправе лицо, которое удовлетворяет следующим критериям:

1. Обладает российским паспортом.
2. Имеет прописку на постоянной основе в месте нахождения финансовой структуры.
3. Находится в возрастном диапазоне от 21 до 65 лет.
4. Работает в одном месте не менее 3 (в иных случаях 6 месяцев).
5. Предоставляет документ, подтверждающий регулярный официальный доход.
6. Не имеет плохой кредитной истории.

Требования к залоговому имуществу и личности заемщика можно назвать относительно унифицированными. Сами же процентные ставки, условия досрочного погашения, сроки возврата, размеры комиссий и суммы конечной переплаты, по которым проходит рефинансирование под залог, разнятся от банка к банку.

Предложения банков по залоговому рефинансированию

Сравнительная таблица по основным банкам страны, осуществляющим залоговое перекредитование.

Дополнительные условия при залоговом перекредитовании

Часто банки предлагают скидки и акции, участие в которых помогает сэкономить энную сумму, поэтому не стоит торопиться и соглашаться на первое попавшееся предложение. Лучше тщательно изучить все аналогичные продукты на рынке.

Всегда надо внимательно анализировать финансовые и иные условия будущего кредитора по перезайму. Отдельные банки оставляют на усмотрение должников страхование имущества и жизни, однако в случае отказа могут сделать надбавку к процентной ставке. И, в противовес этому, клиенты участники зарплатных и иных партнерских соглашений работодателя с конкретным кредитным учреждением могут рассчитывать на льготы.

Например, Сбербанк не требует справки об остатке долга с другого финансового заведения, равно как и его согласия на рефинансирование. Такие послабления позволяют ускорить процедуру перекредитования. ВТБ и Альфа-Банк рефинансируют ипотечные долги жителей других регионов страны и граждан иных государств. Кроме того, последний смягчил условие о трудовом стаже и теперь обслуживает клиентов, отработавших не менее 4 месяцев на последнем месте.

Размер вознаграждения зависит от целей перекредитования. Так, рефинансирование ипотечного займа пройдет по минимальной ставке, других категорий — по повышенной. Цели также влияют на сроки возврата. Если должник оформляет рефинансирование для покупки жилья, то предоставляется максимальный период погашения, в остальных случаях сроки сокращаются.

Практика показывает, что столичные области получают бо́льшие суммы рефинансирования, по сравнению с остальными субъектами РФ, по причине высокой платежеспособности. Поэтому если ипотека требует крупной суммы, то целесообразнее обращаться в банки, которые рефинансируют жителей других регионов.

Рефинансирование кредита под залог недвижимости — отличный инструмент для выхода из проблемной ситуации, главное — правильно определить подходящий банк и выбрать приемлемые для себя условия.